北外滩,还有机会吗

北外滩是目前潜力最大的区域，没有之一。

内环内绝对核心位置，过外白渡桥就是外滩，过新建路隧道就是陆家嘴，这就是我们常说的铂金地段吧。

在定位上也是上海金字塔尖。与外滩、陆家嘴三位一体，组成“世界级会客厅”，是展示上海城市形象的核心窗口。

所以在各地都在“限制城市向上发展”时，北外滩米地标规划仍然能够出炉，而且米以上高楼超过十余栋。

高楼数量仅次于陆家嘴。

这样的区域仅仅开发了三分之一，这样的区域还在大拆大建，是不是回到了九十年代的陆家嘴？

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然而这个区域却一直声名不振，甚至被前滩、大虹桥这样的中外环区域盖过。

可以说，现在是北外滩近百年以来最被低估的时刻。

一百年前，这里是仅次于黄浦、南市区的黄金地段，开发时间早于静安寺、卢家湾，港口、居住、产业、商业、娱乐业远远地领先于“南外滩”的法租界。

作为开埠后现代市政最早发育的老市区，这里也是“海派文化”发源地，越剧、沪剧、淮剧均发源于此，胡适之、周树人、“左联文艺”等等也肇始于此。

有这样的历史沉淀，建国后顺利的成为人口大区，截至年，虹口居住密度仍然上海最高。

上世纪四川北路的繁华不是南京西路产业外溢，而是大量高收入群体涌入带来的强大购买力，在年代达到顶峰。

然而谁也没想到，正是涌入的这些人群使虹口失去了20年的发展，以至于四川北路日渐萧条，北外滩开发不顺。

年-年，是上海经济起飞的二十年，创造了无数财富神话。陆家嘴、徐汇滨江、世博、古北、联洋、徐家汇等等迅速崛起，虹口却因为一个问题迟迟得不到机会：

拆迁难

徐汇滨江0年开始规划开发，到初具规模步入豪宅区，只用了15年；

虹口街坊年开始规划旧改，23年间拆迁七次均未成功，至今仍是废墟一片。

虹镇老街的改造也极其缓慢。由于拆迁困难，瑞安整体接手后，第一期住宅只有几栋楼；二期不仅规模不大还一直拖延到5年才入市。毗邻华师大一附中的三期，竟只有两栋楼。

而同期拆迁的普陀区一拆就是一大片，中远两湾城30余栋楼整体开发，速度极快。

连当地人也承认虹口是拆迁速度最慢的区域之一，另一个是黄浦。

拆迁困难导致城市更新速度极慢，城市界面一直破败不堪。时至今日，开发区域仍然只有三分之一。

沿江3.5公里为开发区域，已经初现现代化城区氛围，然而东大名路以北仍然混乱。

旧与新的重叠时刻在上演

城市更新速度极大的影响了产业导入，20年间新兴以及引入的天量产业被陆家嘴等新型区域抢占，甚至大虹桥。

等北外滩开始痛下决心大拆大建时，城市发展已经进入平缓期。所以开始有人批评：

写字楼都开始空置了，还建那么多高楼，不怕烂尾吗？

拆迁进展不顺利的原因众说纷纭，有人责怪施政不力，有人抱怨拆迁补助太少。

其实核心是居住密度带来的旧改劣势。

陆家嘴开发前是一片滩涂，徐汇滨江以厂房为主，建设开发速度快清理之中。

徐汇滨江开发前的厂房

而虹口大量的10-20平米里弄住宅挂着5、6个人，挂着十几个户口，众口难调。急需资金的居民希望尽早拆迁，又有部分居民觉得补偿额度达不到预期，还有部分人不舍得离开这个区域。

虹口居住在年前后抱怨最多的就是，为什么拆迁补助比杨浦低50多万？

你人多啊！

而且虹口区为了引入产业给了大量补助，比如规模化航运企业落户可以减免租金等等，占用了大量财政成本。

有没有陆家嘴这样天量级中央财政拨款与强大的行政力量，产业导入更加困难，进一步导致了拆迁的不顺利。

然而当虹口居民还在抗议强拆时，其他区域早已千帆竞发。

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不过北外滩还是有机会的。

北外滩的崛起已经不只关系虹口人民，而是影响到整个上海竞争力的核心因素。

全球商务区创新联合会每年都会公布世界商务区排名，每次陆家嘴都落后于北京CBD。

年联合安永与城市土地学会发布的《全球商务区吸引力报告》中，陆家嘴排名进一步下滑。

而上海经济总量却始终保持对北京的优势，无奈经济中心过于分散。

上海能够称得上CBD的区域，有7、8个之多。

而北京集中得多。国内金融巨头基本集中于西二环金融街，国际巨头区域总部、大型商贸企业、金融服务类集中于东三环国贸商圈，新兴互联网企业集中于望京或者西二旗。

其他燕莎等产业区规模有限。

商务区分散的优势是减少了通勤的潮汐现象，上海交通状况好于北京是不争的事实。

缺点就是难以形成合力，降低了城市整体吸引力。

于是外滩、陆家嘴、北外滩黄金三角的核心区规划又一次被提上日程。

董家渡拆迁的差不多了，徐汇滨江最后一块商务用地今年上半年已整体打包售出。

剩下的都是难啃的骨头了，不能真的指望大虹桥把市区掏空吧。

即使目前尚处于开发中，北外滩在上海的地位也远在其他区域之上。

写字楼租金上，北外滩仅次于小陆、南京西路、人广、世纪大道，黄金三角之势已经具备基础。

而且北外滩的交通路网非常发达，1公里内拥有两条过江隧道，4座过河桥梁，可以实现与人广、小陆高频的资源互动。

这些优势决定了北外滩在之后的产业导入中占据了一定优势。

由于经济发展速度放缓，四大新晋主城区优先发展大虹桥。

这几年风头十足，抢占了部分产业。不过受限于规划层级，存在上限。尤其是区域限高，导致密度很低，核心区体量不大。

前滩总体体量不大，偏居一隅，与核心区相比不占优势。

是时候充实核心区了。

至于虹口区内部更是如此。四川北路的没落已经成为定局，这样一个人口大区无论产业还是商业都需要依赖外区，这样的现象不会持续很久。

瑞安倾尽全力已经将临平路打造成一个高端居住区域，产业中心毫无疑问定位于北外滩。

在衡山路的酒吧里，望着梧桐树下人来人往，你会觉得回到了过去的上海；

在白玉兰广场，望着陆家嘴的峥嵘向上，你会觉得这里才是上海的现在。

已经错过二十年的北外滩正在发力，即将在历史低谷期走出，迎来新的高峰。

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不过北外滩不是一个典型的居住区，居住氛围并不浓厚。

在用地规划上，大片的红色商办，居住用地占比不高且相当分散。

数据上看，北外滩4平方公里面积上，建设总规模将达到万平方米，办公商业、住宅、其他规模比例为6：3：1。

为了配合顶级商务区的打造，北外滩地区地面道路开阔，导致城市界面割裂严重，没有呈现绿树成荫的宜居感。

北外滩地区街景

唯独白金府邸、宇泰公寓间旅顺路观感尚可，希望在拆建完成后其他区域也有一定改善。

毕竟法租界刚建成时，也是只有光秃秃的几棵树。

由于目前不以宜居见长，这里教育、医疗、商业配套也并不突出。

教育方面仅有一所长青学校，中等偏上水平，虹口整体公办也并不强势。好在该校初中部不错。

日常购物并不方便，大部分道路缺乏底商或者商铺暂时关闭，大型商场更是匮乏。

白玉兰广场的开业缓解了一部分需求，整体体量与其他区域商业中心还有一定差距。来福士广场承载了下一个核心预期，新地标落地后会晋升市级商圈。

其他生活相关配套与大宁等区域尚存在相当大的差距，这里更多的是一些历史遗迹，对居住体验提升不大。

犹太难民纪念馆、雷士德工学院毕竟不如大宁郁金香花园、上海马戏城深入我们生活。

而且北外滩地区小区品质普遍不太理想。

新外滩花苑名气很大，小区却很小。而且建成仅18年就破败到如此地步，实属不该。

一个好的物业，太重要了。

名江七星城、和泰玫瑰园等小区不新不旧，没有实现人车分流，外立面开始老化，在拆建后出现更多标杆小区时将会被慢慢遗忘。

白金府邸是一个不错的小区，虽然房龄只比新外滩花苑短3年，品质保持上却相差一个层级。

而且铝合金的外立面不显旧，严格的物业管理也给小区增分不少。

北外滩是唯一一个南向看黄浦江的区域，然而一线江景都留给了办公楼，多少有一些遗憾。缺少了一线江景，成长为一流富人区的可能性进一步降低。

杨浦东外滩却规划了大量住宅用地，八埭头，阳光城，翡丽云邸小区品质高、人车分流、自带会所，抢了不少风头。

而且前面提到过，错过了高速发展的二十年后，城市化进程放缓已经是事实。北外滩发展前景的广阔毋庸置疑，但是落地速度却已经超出我们掌控范围。

产业导入速度放缓，配套更新速度也会随之放缓，城市界面更新速度也会放缓。

对于自住客群来讲，需要考虑的是能否承受这段时间的生活不便、能否放弃这段时间的居住环境；

对于投资客群来讲，你的变现周期是多久，是否可以等到板块取得质的飞跃的一天。

如果有足够的耐心，这里的发展一定不会让你失望。至少，比当红的一些板块要顺利的多。

以上为正文

编辑/环线咨询

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