华东区推盘数量大幅上涨,整体去化效果较好

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根据中指监测，年10月华东大区重点城市杭州、南京、上海、苏州累计开盘个（较上月增加25个），推出房源套。其中，刚需项目占比62.92%。华东地区推盘节奏明显加快，整体去化效果较好。杭州“金九银十”密集推新，南京疫情结束，市场热度恢复，加快推盘节奏；上海开盘节奏较上月有所放缓。滨江运翠轩、建发华发·江华玺云、万科朗拾、金基中北朗樾府、柏悦前湾、招商·虹玺、金融街融悦时光、湖西银座等项目由于区位优势、价格优势、宜居度高、通达性好、配套资源丰富等原因实现开盘热销。

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▌杭州：“金九银十”密集推新，但登记及去化不及预期

本月重点监测项目开盘6次，共推出套房源；主要集中在余杭、临平区；本月供应放量，推盘节奏较快，纯新盘占到成左右，但登记及去化不及预期。

本月共计套房源入市，推盘量环比增加1%，吸引户家庭参与摇号，平均中签率47%，平均去化率58%，中签率走高，去化效果一般；

区域方面，本月开盘区域主要集中余杭、临平、上城等区域；其中余杭区的推盘套数占本月供应总量的27%，集中在北部新城、未来科技城核心区、闲林等板块；

本月有25个项目流摇，集中在南部卧城、江南新城、戴村镇等郊区板块，流摇率40%。

●杭州：滨江运翠轩（.10.17）

开盘详情：年10月17日首开5-8#共计92套精装高层房源，户型建面约99-19方。

价格优惠：均价1元/平方米（含精装修元/平方米）。

认购去化：截止报名登记期限届满，共有户家庭进行了购房意向登记，中签率18.2%。开盘当天销售表现佳，去化率%。

客户定位：刚需及改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

板块配套成熟，价值彰显。北部新城曾是万人摇项目聚集地之一，板块热度高，配套优越。项目1.5公里范围内受条地铁辐射，距4号线杭行路站仅米，出行便捷。周边6大商场环绕，尽享城北万象城、城北万达、融创运河商业体、麦德龙等大型商业。在教育方面，坐拥莫干山路小学祥符校区、良渚新城第一中学、星澜中学，公里内学校数十座，基本实现了幼儿园、小学、中学全年龄段覆盖。

板块存在明显的一二手倒挂。周边房龄在5-10年的二手次新项目，普遍挂牌价格40元/㎡以上，与本案形成明显价格倒挂。

滨江品牌及产品加持，深得市场认可。

●杭州：建发华发·江华玺云（.10.17）

开盘详情：年10月17日，江华玺云首开高层共22套房源，户型建面17-方。

价格优惠：高层均价元/㎡。

认购去化：截止报名登记期限届满，共有户家庭进行了购房意向登记，中签率19.2%。开盘当天销售22套，去化率%。

客户定位：改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

项目位于江湾新城板块，杭州沿江东扩的主要方向，距五堡TOD直线距离仅米左右，未来可共享钱江新城2.0的商业、公共设施规划利好，发展潜力大。

配套齐全，项目周边学校有杭州市钱江外国语学校、天长小学观潮校区、杭州市澎扬中学等，教育资源充足；项目约公里范围内有多个大型购物中心，如在建的新鸿基平安IFC，已开业的杭州港龙城、杭州东站万象汇、万象城等，商业资源丰富。

项目由建发、华发双国企合作打造，以高端改善为定位，新中式外观及园林设计别具一格，产品优势凸显。

▌南京：疫情结束，市场热度恢复

重点监测18个项目开盘，共推出套房源，纯新盘和老推新均有。项目供应主体分布在多个区域，兼顾刚需和改善。

价格方面，最高开盘均价金基中北朗樾府元/㎡，最低开盘均价玖峰兰庭元/㎡（仅为销许价格，实际成交有其他折扣）。

●南京：万科朗拾（年10月26日）

认购去化：万科朗拾10月26日上午在丰盛五季凯悦酒店首开，共套全装修房源，销许均价.5元/㎡，另有元/㎡升级装修包可选，首付最低成起。去化7成以上。

客户定位：以雨花台区软件大道上班的刚需和地缘刚改为主，辅以河西及其他板块的外溢，以㎡客群为主。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

距离10号线小行站较近，且附近应天高架、机场二通道

背靠软件谷，可享受软件谷的成熟配套，周边有楚翘城、世茂52+、雨花客厅等商业体，西南侧就是尤家凹九年一贯制学校

一街之隔就是河西，医院、龙湖天街等都较近

项目做了实景示范区

项目缺点

距离高架过近，且楼栋朝向非正南北

●南京：金基中北朗樾府（年10月28日）

认购去化：金基中北朗樾府10月28日上午在朗樾府售楼处首开，共94套全装修房源，销许均价元/㎡，另有5元/㎡升级装修包可选，首付8成，验资万。项目基本售罄。

客户定位：全市改善客户。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

携手北京顺景园林及goa大象设计，采用打造七进归家规制。项目大门约66米，选用大面卡斯兰石材满铺。

自带会所

项目均为㎡户型，叠加部分跃层，业主圈层较为纯粹。

精装标准高。

项目缺点

无

▌上海：改善型项目占主导，去化效果两极分化

监测22个项目开盘，共推出套房源，主要集中在浦东新区、闵行区，其中纯新盘项目6个，老推新项目16个。

整体开盘价格较前期或周边同类项目略有上涨。

产品类型以精装小高层、叠加为主，改善型项目居多。

整体开盘去化率较好。

●上海：柏悦前湾（年10月22日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：项目10月22日摇号开盘，三期加推套房源，备案均价元/㎡，去化率%。

入围情况：项目在认购期间共收到90余组认购，认购率约为16%，入围积分52.6，社保系数：0.1。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

容积率和得房率优势。柏悦前湾容积率低至1.8，近80%左右的高得房率，居住舒适度更高。

居住品质高。未来售楼处将作为物业办公及业主会所，带有下沉广场，包含健身房、泳池等设施，以供日常休闲娱乐。

项目缺点

项目当前城市界面比较差，周边为动迁安置房小区、城中村集中区、产业园区等，周边尚无建成商业及轨交配套；

项目临近货运铁路及虹桥航道，存在噪声污染。

●上海：招商·虹玺（年10月29日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：招商虹玺二期套房源摇号选房，均价约元/㎡，去化率%。

入围情况：项目在认购期间共收到80余组认购，认购率约为52%，入围积分：86.8，社保系数：0.20。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

交通便利，通达性好。项目约m达4号线临平路站，距离地铁8号线邮电新村站约m，10号线鞍山新村站距离约1km，较远的12号线提篮桥站，距离项目约1.6km，可谓四轨交汇。自驾方面，项目临近新建路隧道、大连路隧道，周家嘴路可切换北横通道，便捷程度高。

配套完善。北靠瑞虹新城，享受其约55万㎡的商业配套，所见即所得，这是项目配套的亮点之一；除了太阳宫，月亮湾之外，项目到达虹口白玉兰广场和北外滩来福士的距离也在km之内；项目周边华师大第一附中实验小学、华师大第一附属实验中学、华师大第一附中学等名校荟萃（最终按当地教育局的入学规则和招生简章为准）。

项目缺点

周边存有一定数量老旧小区，整体环境略低于新开发板块小区。

▌苏州：房企放缓推盘，纯新开盘项目居多

监测个项目开盘，共推出套房源，分布于吴中区和工业园区，纯新开盘项目居多。

价格方面，开盘项目定价整体较为稳健，精装配置三大件齐全。

新开盘优惠力度较小，项目大多按照备案价销售无优惠。

刚改型住宅的客户群集中于5岁左右，以改善居住为需求的客户群集中于40-50岁。

●苏州：金融街融悦时光（年9月0日）

价格优惠：无。

认购去化：年9月0日本项目推出房源86套，开盘认购5套，去化率41%。

客户定位：以吴中越溪/横泾/主城等客户为绝对主力，大市其他客户辅助。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

交通便捷，周边生活配套齐全；

项目构建品质生活景观体系，居住环境好；

品牌房企，精装房源。

项目缺点

户型面积较大，总价较高。

●苏州：湖西银座（年10月0日）

价格优惠：备案价销售，赠送万车位券。

认购去化：年10月0日本项目推出套房源，开盘当天认购21套，去化率8%。

客户定位：以地缘性改善客群为主。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

独墅湖边，社区整体规划有品质；

出行便捷，生活配套完善；

每一幢楼均是一层架空，最大限度的提升活动空间。

项目缺点

项目与附近地铁有一定步行距离。

▌本月开盘

表：年9月28日-年10月0日部分典型项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率0%-50%）、较差（开盘当天去化率0%以下）。

▌下月预告

表：近期部分典型项目开盘信息