新房测评虹口临平路招商外滩玺amp招

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Hello，大家好，这里是魔都小房弟。

玺系作为招商旗下最高产品系，年以来，招商地产在虹口区押下重注，连落三子。

这次，小房弟就来给大家实地测评一下已知的招商的外滩玺和云玺项目，为正在困惑的粉丝，出出主意。（测评视频）

年7月，招商以44.04亿元竞得的虹口区嘉兴路街道HK-01地块，楼板价8.18万/平，溢价率28.4%，即招商外滩玺项目；

同年10月，招商拿下虹口街坊地块，楼面价约6.7万/平，即招商云玺项目；

年2月，招商更是拿下虹口区嘉兴路街道HK-06号地块，楼面价9.26万/平,溢价率20.04%，成交楼板价刷新了虹口记录，即招商虹玺项目。

招商外滩玺

首先是外滩玺，关于它还有一个小故事。年3月项目地块被中海拍下，总价34.3亿元，后来政府发现参加竞拍的三家企业中海、华润、万科涉嫌串标，相关负责人移交司法处理。地块二次重拍被招商拿下，总价变成了44.04亿元。

项目周边

位置上，项目属于临平路板块，外滩玺紧邻北外滩商圈，位于周家嘴路金田路，距离北外滩滨江绿道直线距离1公里。虽然不是江景房，但是地段也绝对优秀。

交通方面，项目周边有4/10/12/19（在建）四条地铁线路，距离最近的国际客运中心和海伦路地铁站，步行约米。

如果开车出行，项目距离新建路隧道仅两个路口，可以快速到达浦东陆家嘴区域，另外周家嘴路还联通北横通道，出行非常便利。

商业配套方面，主要是以北外滩来福士、白玉兰广场为主的网红商场，休闲娱乐都可以得到满足。

小区概况

项目上，作为招商的高端产品线。外滩玺采用大面积玻璃+铝板+涂料的外立面，在沙盘中看着还算不错。项目车位比1：1.6，得房率约75%。

由于小区面积较小，仅有6栋17-26层的高层不规则排布，再加上项目四周有中皇广场和海伦大厦两栋大楼。

一号楼、二号楼直面主干路周家嘴路，噪音、扬尘和日照等问题难以避免。

由于南侧是中皇项目，下午踩盘时，小房弟还是感觉部分楼栋实际采光会受到影响。

户型与样板房

户型上，外滩玺面积跨度较大，打造了接地气的86平2房小户型产品。

另外，还有约，，平3房，整体定位其实偏改善。

样板房方面，只开放有平3房户型。两房朝南、一房朝北，主卧的空间算是比较宽敞。衣帽间也可以看到，实际使用空间足够。

客厅设计成了流行的大横厅，并且横厅的面宽达到了6米以上，视频里可以看到这个效果相当开阔。

装修标准方面，日本大金的中央空调、德国菲斯曼地暖锅炉、松下新风系统配齐，厨房里德国嘉格纳的灶具、油烟机，北欧ASKO洗碗机、冰箱，瑞士弗兰卡品牌水槽、龙头等，从样板间看细节做得相对还是比较到位。

当然项目在11月26日首期开盘，均价12.25万元/平的招商外滩玺一期开盘选房，套房源叫号至号售罄，入围分60.21分，毫无悬念的日光。

招商云玺

而云玺项目则位于同板块更靠近瑞红社区。当时传言本来这块旧改地块是要做瑞虹十一期，后来招商拿下地块后决定打造自己的“玺”系品牌。

项目周边

项目位于四平路弄（四平路，天虹路-规划中，在项目南侧），紧靠10号线邮电新村地铁站，步行米左右。

对比外滩玺，项目虽说是蹭了瑞虹的商业配套，但实际距离并不算近。

其他方面，医院等，学校上没有太过亮眼的学区概念。

小区概况

项目方面，通过沙盘可以看到，整个小区体量不大，主要建造三栋住宅及一栋办公楼，总户数只户，其中两栋为32层的高层住宅。

外立面方面，主要是大面积玻璃+铝板+石材，北侧有局部涂料。小区人车分流，车位比1：1.37，得房率约75%。

户型与样板房

户型上，这次招商不再做小户型，主力户型建面为-的三房，平的四房以及、平的五房几种户型。主力面积段中大三房的尺度和舒适度凸显，无论是总价还是面积都偏向于豪宅。

样板间方面，展示的是项目的平户型。飞机户型的布局，使得面积得到充分利用。空间上，客厅面积足够，搭配大开间阳台，客厅整体不错的视野。

主卧的空间上也十分宽敞。

来到配套的主卫，面积上总感觉是不是有点过大了。

此外，客卫是暗卫，此处给出差评。

厨房的样板房可以看到，基本厨电都是交付标准。

总结

外滩玺项目虽然有社区氛围不足、楼间距小、采光噪音等问题影响。但是60分的积分、千万起步的总价，对于很多积分不高的家庭，这是难得的小面积低总价上车北外滩的机会。

项目的面积段跨度较大，住户人群画像相对不够单一，顶尖的地段，却不对应顶层的精英，使得粉丝群交流群里很多绝对高净值人群对该项目认可度相对一般。

此外，未来板块大量超高层建筑，基本也让其很难看到江景。但是就算以上种种，项目凭借绝佳的地段优势，蹭到了北外滩最好的商业配套。项目还是极具投资以及自住价值。

毕竟，相比于绿地海珀那种纯豪，在这样一个混合型的小区里，小中产可以拿住北外滩的玺装波逼，真大佬即可以去沿江商业干个饭，也可尝尝楼下的黄山菜饭，也挺雅俗共赏的。

相对应，云玺因全小区均为大户型，总价定位整体较高，但小区位置、小区配套，相对其售价略有错配。非瑞虹板块的核心位置，核心的配套又距离较远，总体有些尴尬。

唯一可说的，就是感觉自己买不到瑞九瑞十的小伙伴们，可以过来试一把手气。

相比之下，未来即将与大家见面的虹玺，位置相对不错。关于测评，大家之后奉上，大家敬请期待。

以上是魔都小房弟的踩盘测评。