商业观察35亿SKP业主华贸牵手北外滩

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日前，华贸35.5亿拿下北外滩核心地块，为商业地产投下不小的涟漪。按照华贸此前的丰富开发经验，上海高端商场将再添一员。那么，华贸此举对上海高端商场影响几何？成功的商业又有哪些值得借鉴之处？

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华贸35亿“牵手”北外滩

近日，北外滩59街坊实施主体遴选结果正式出炉。最终，华贸以35.5亿元拍下北外滩北外滩街道hk街坊01（部分地下）、02和04（地下）地块。计划层面上，华贸将在59街坊项目上，打造近21万方的商业综合体。其中，地上建筑面积11万方，地下经营型建筑面积占10万方。

根据土地规划条件显示，竞得者华贸应以奢侈品零售服务和高端商务配套为主，在业态上将与北外滩来福士、白玉兰广场等地标性载体联动，形成高品质综合商业区。并且，在单个综合体中，华贸须引入超10家全球知名一线品牌。

一般而言，高端商场不仅外观十分气派，还拥有较多奢侈品品牌数量，诸如Chanel、LV、Hermes、Dior、Cartier等重奢品牌入驻其中。毫无疑问，作为秉持“建设、运营一体化，持续创新提升”的商业模式的华贸，掌握丰富的奢侈品招商资源。一方面，华贸符合土地规划要求，另一方面，在华贸的助力下，北外滩商业格局将迈向新台阶。

从时间线上可见，华贸集团不是首次入沪。资料显示，华贸早于年已在崇明岛打造东滩花园别墅社区项目。不过，从华贸今年的布局来看，这是其首次进军上海商办市场。毫无疑问，商业地产一直是华贸擅长的领域，那么，华贸集团为什么等这么久才做决定呢？

实际上，华贸在选址方面，一直遵循将“土地价值、城市价值、社会效益”实现最大化原则。此外，华贸在商业模式，坚持“开发建设与招商运营一体化”原则。也就是说，华贸要想布局某个城市，规划商业，瞄准的是一片可以深度开发的”黄金“地段。但是，随着城市的开发进入后期，上海可以“深度”开发的土地面积变得十分有限。

值得注意的是，在上海加快建设国际消费中心城市背景下，北外滩被上海赋予了很高的期待值，上海将其商业部分定为为国际消费聚集区。因此，在消费地标建设任务下，北外滩腾出了“理想”区域供城市建造者开发。据悉，北外滩是目前上海中心城区唯一一块可以成片规划、深度开发的黄金地段。

对于华贸来说，北外滩地块吸引力满满。同时，年，虹口区也为华贸集团抛出橄榄枝，与华贸集团签订战略合作协议。

要知道，北京华贸中心是华贸集团的标杆作品，商业领域包括SKP、华贸购物中心、华贸商业街、华贸广场。SKP是华贸打造的高端商场代表。单独从选址来看，SKP布局西安、成都、昆明、贵阳、武汉、杭州、呼和浩特等城市。

但是，上海是否将增添一座SKP，谜底暂时还未揭晓。不过，华贸入沪将提升上海高端商场市场的竞争环境，是不争的事实。

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上海高端商场“内卷”进行时

众所周知，上海是一座国际化大都市，开放、包容程度位居全国前列。为了抢占市场，各“巨头“瞄准这片领域，开启一轮商业建设。由于高端商业能为企业创造更大的利润，因此，入局者不断增多。

从入局者类型来看，港外资依然是上海高端商场的主要玩家，内资仅仅是近年才开始活跃起来。整体来看，在众玩家“抢蛋糕”形势下，上海高端商场之间的竞争不断加剧。

港资

如果说上海高端商场如何形成“内卷”之势的，那么，港资玩家不断加快拓展脚步必然是其中一个重要的推动因素。从90年代开始，恒隆、九龙仓、新鸿基、新世界、太古等纷纷入沪，创造属于他们的商业“奇迹”。可以说，上海是港资玩家布局最多的城市。

从时间线来看，恒隆广场算是港资入沪的一个典型代表。首先入沪时间较早，年，陈启宗开始进军上海，为建设高端商业铺路、买地。其次，恒隆做高端商场的意识较强，在上海连续建设两座高端商场——上海港汇恒隆广场、上海恒隆广场。

商业地产几乎不存在独霸行为，一家成功必然引来其它玩家“争夺“，恒隆广场的成功也加速了其它玩家的落沪计划。年后，九龙仓和新鸿基竞相布局，上海时代广场、国金中心先后亮相。随着时间的推移，年，新世界创立的上海K11也迎来开业。

虽然，线上电商的兴起对实体商业冲击不小，如何赢得消费者青睐是港资玩家不得不面对的难题，但是奢侈品在中国市场逆势增长态势也给了企业希望。可以发现，港资依然保持扩张态势。年，前滩太古里迎来开业，重磅玩家再添一员。

外资

外商布局上海不如港资那般激进，多数以大宗投资整体商办项目为主，为了实现从投资到退出的全路径，纯开发、运营的玩家占少数。不过，近两年来，外商依然看好上海高端商业。比如第二家久光百货去年开业、三井不动产于上海金桥打造Lalaport等。

内资

内资布局上海高端商业，以华润和华贸为代表。此前，华润旗下高端商业之万象城已在上海亮相，年，万象天地又确认入沪。虽然，万象城在上海高端商场领域没有创下最佳战绩，但是，随着万象天地产品线的完善，将为华润布局上海高端商业增添新动力。此外，不久之后，华贸的加入也将整体提升内资实力。

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全球“店王”启示录

高端商业是城市经济新的增长点，每座城市都拿出诚意吸引巨头入驻，上海形成内卷之势不难想象。对于入局者来说，如何在竞争中站稳脚跟是关键。

正如前文所说，北京SKP可谓是高端商场中的标杆。要知道，1北京SKP营业额创下亿的好成绩，成为“全球店王“，连续10年蝉联国内商场销售榜冠军。

那么，北京SKP为高端商业市场带来的启示有哪些？

1、持续发力零售经济

北京SKP能够成为高端商场们的榜样，不仅仅是引入奢侈品牌那么简单。成功的背后是北京SKP常年来专注于高端零售行业，并且在该领域持续发力。

有人曾这样评价过：“如果你在北京SKP找不到想要的奢侈品，那么全国也找不到。”这句话其实毫不夸张。追求首发、全球独家是北京SKP的重要策略之一，据北京SKP官方数据显示，近两年北京SKP国际品牌首发率占中国市场的38%左右。

2、内外兼修重视运营体系

与高端购物中心相同的是，北京SKP同样把奢侈品陈列打造得十分吸睛。不仅对橱窗装置赋予创意想法，还时常与奢侈品牌做联动，升级消费理念。

值得注意的是，与现有的大多数高端商场不同，北京SKP走的是“传统”百货路线。也就是说，北京SKP对于货与场的管理，采取的是直营的模式，通过经营自有和可控的商品获取经营利润。在运营体系上，北京SKP还搭建采购团队，建立SKPSELECT、SKPHOMESELECT。可见，掌握丰富运营经验的北京SKP，能与其它商业拉开实质性的距离。

3、前瞻规划补充新业态

国内高端商业市场风起云涌，充满诸多未知变数。在角逐高端商业过程中，北京SKP也有自己的担忧。在现有场馆商业挖掘度有限的情况下，华贸中心如何走得更远？在思索之下，SKP南馆SKP-S孕育而出。而SKP-S更好的补充了SKP没有覆盖的要素，显得更加年轻化。

SKP-S于年年底开业。华贸通过改造存量商业，将SKP-S打造成为北京潮流地。在创新方面，SKP-S解锁零售新玩法，不仅引入体验店、旗舰店，还在艺术装置上玩出新花样，比如引入科幻主题、增添沉浸式体验等。

结语

可见，高端商场的打造并不简单。随着消费加速回流、奢侈品市场迎来大好之势，承载线下奢侈品消费渠道的高端商场将再迎开业热潮。

可以预见，谁能将商业资源、运营技能、前瞻规划发挥到极致，谁就能在“内卷”中脱颖而出。