新房测评虹口北外滩招商虹玺

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板块测评：北外滩（嘉兴路街道）

要说起近些年最火爆的滨江板块规划概念，北外滩整体规划一定名列其中。招商虹玺项目距离北外滩大约2公里范围。预计本年第二批次入市，目前受疫情影响，预计5月下旬入市。从严格街道划分来说，招商虹玺的位置属于虹口瑞虹新城范围内的嘉兴路街道。项目紧邻瑞虹新城，受到瑞虹新城一共10期开发的红利，把它算为瑞虹新城的一部分也不为过（瑞虹新城在上海人心中还是一个印象不错的住宅区）。不足的是瑞虹新城已经开发十多年了，早期住宅外立面比较显旧，加之周边老旧小区还是比较多的，人口结构比较老龄化，整体舒适感难以媲美新城板块。对比招商北外滩另外一个姐妹项目招商外滩玺（目前已经售罄），从位置上是略有欠缺。外滩玺更加靠近北外滩板块，未来整体住宅环境略好于招商虹玺。招商虹玺所在板块不属于绝对意义上的北外滩，但是由于临近北外滩（2公里），所以各大开发商都以北外滩概念做宣传。（上图是在白玉兰广场60楼左右高层拍摄嘉兴路街道）住宅密度较大，毕竟内环内嘛~既然提起北外滩，那就附带说一下吧~虹口区的北外滩，是上海“黄金三角”中的重要一角。从空间布局看，它是市中心成片规划、深度开发的黄金地段；从发展轴线看，它是浦江沿岸的中心节点；从浦江两岸联动看，北外滩和陆家嘴隔江相望，交相辉映、错位发展。位置来说北外滩真的非常不错，可以说非常市中心了。但是从目前建设速度来看，真的要实现规划里说提起的那些宏伟计划，真的短则5年长则10年，和前滩那些速度型选手比起来，真的是要慢了很多。所以北外滩能否进入第一梯队板块，这里要打一个大大的问号。

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项目测评：招商虹玺

项目地块东至上海市虹口区HK-11地块，南至三河路，西至虹镇老街。地块于年2月9日成交，纯住宅用地面积平方米，建筑总面积平米，容积率2.65，绿化率30%。总户数：套住宅最高：29层楼栋：8栋住宅（其中4栋高层，4栋叠墅，1栋洋房）住宅车位配比：1:1.26对比姐妹项目招商外滩玺，招商虹玺没有配备会所。整体小区布局紧凑，高层以紧凑型小户型为主，虽说产品有了差异化，但是缺少了大户型的加持，高层小区整体更偏刚需，未来溢价空间降低。不知道为什么还配有叠墅和一栋洋房，虽说叠墅及洋房此次不开盘，暂时没有产品具体信息，但是高低配的组合真的不太能够把整体小区品质提升。也为未来小区整体管理带来一定的困难。项目优劣势分析优势：1国企开发商在当前环境下，国企开发商可以基本保证交房时间及交房标准。2产品稀缺性本次招商虹玺推出85-90平米紧凑型小户型目前内环内同类型产品较少4栋叠墅产品和一栋洋房产品可满足各类改善型客户3北外滩板块价值，生活配套相对成熟项目处于北外滩板块3公里辐射范围圈内，通过瑞虹新城在虹镇老街的深耕发展，周围居住氛围浓厚，商业配套完善。劣势：1同期地块竞品较多，价格优势略低2周边存有一定数量老旧小区，整体环境略低于新开发板块小区3暂无学区房概念

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交通测评

约米（直线距离）达4号线临平路站。需步行15分钟至地铁8号线四平路站、10号线邮电新村站。10号线直达虹口火车站、虹桥飞机场，对差旅人士比较友好8号线直达人民广场，换乘比较方便临近新建路隧道，外滩隧道，大连路隧道。上下班一定是非常拥堵，周家嘴路一直在整修，相比之下轨道交通更为便利。

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商业及医疗配套测评

商业配套方面，受到瑞虹新城整体项目规划影响，招商虹玺距离瑞虹天地商业太阳宫、月亮湾步行约米左右。太阳宫、月亮湾餐饮网红类店铺比较多，日常超市品类及生鲜类店铺比较少，对于传统家庭来说，还需周边的菜场作为补充。总体来说商业配套基本可以满足住户日常餐饮购物等需求。值得一提的是距离项目2公里，受北外滩商业氛围影响，北外滩来福士及白玉兰广场都是不错的选择。从商业氛围及商铺布局合理性来说，白玉兰广场比北外滩来福士更有亲和力，商业类型多样化，购物选择面更加宽泛。

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周边公园及医疗测评

项目紧邻和平公园，相比之下中粮瑞虹项目具有公园景观的。招商虹玺项目无公园景观，和平公园目前整体显得比较破旧，工作日周边老年人聚集较多，整体体验感不佳。未来公园项目定位为综合性城市公园，遗憾的是目前公园处于关门整修阶段，开放日期未定。项目距医院大约3公里。这个距离相对较为合适，但由于周家嘴路等主干道还在维修中，非高峰时段车程时间大约10分钟。对比浦东一些板块，医院还是非常丰富，所以就医这块不用特别担心。

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产品测评

户型优势：紧凑型小户型，2梯3户。两房户型，总价不高，投资优选。户型劣势：采光通风一般，户型动静分布较差。得房率较低。户型优势：紧凑型小户型，2梯4户。两房户型，总价不高，投资优选。户型劣势：采光通风一般，户型动静分布较差。得房率较低。户型优势：紧凑型小户型，2梯4户。两房户型，总价不高，投资优选。户型劣势：采光通风一般，户型动静分布较差。得房率较低。户型优势：房型方正，南北通风，2梯2户。三房户型，得房率较高，进深合理。户型劣势：采光通风一般，户型动静分布一般。户型优势：房型方正，南北通风，2梯3户。三房户型，得房率较高，采光较好，进深合理。户型劣势：布局一般，走道利用率较低。户型优势：动静分离。户型劣势：采光通风较差，2梯4户。得房率较低。户型优势：采光较好，动静分离，进深合理。户型劣势：2梯4户，得房率一般，北窗有遮挡。户型优势：采光较好，得房率高，进深合理。户型稀缺，项目仅有3套。户型劣势：2梯3户，动静分离较为一般。总价较高。

小编有话说

虹口未来十年发展要看北外滩。但是打造一个世界级的北外滩真的需要很久，很久。北外滩整体规划虽优于东外滩。但是新房价格差距不大。招商品牌目前难以与仁恒、瑞安相媲美。北外滩今年及未来入市项目充足，选择余地较大。目前溢价率不高。招商虹玺预计所需积分60左右。活动预告：环线板块分析系列直播正式启动，欢迎大家