百万方的静安新地标,想成顶流需过5关

五批次的上海新房，供应爆了，热盘冷盘的分化极为明显。一些曾经被认为是热盘的，在同期竞争中，已经处于下风。

安康苑是此次市中心项目中极为特殊的一个楼盘，看一些网上说法，这个项目热度极高，是市中心的顶流。果真如此吗？在房评君看来，要想成为顶流，下面5关它得过：

从地段来说，静安内环内、距离苏州河不远，地段优势确实显著，但是地段，在静安不是决胜牌。此前同样是静安内环内的一些项目，除了苏州河畔的龙盛福新里可以称得上热盘，其余都比较一般。

从户型定位看，安康苑这个项目和此前缓慢销售的楼盘有一个共性，就是面积过大，静安天御、凯德星贸邸哪个不是吃亏在面积段上。

其次是体量，安康苑号称百万巨无霸，覆盖多种业态，这对追求居住纯粹性的顶流人士而言，这个反而不是优势，而且大体量、多业态，开发周期长，对居住是困扰。

再者是产品力，户型大不怕，舍得投入，产品做得确实超出预期，也能吸引很多对中心有情节的超豪，但从房评君的实探来看，有些失望。

最后是品牌，翠湖天地之所以能成为上海高端住宅的标签，是瑞安集团从规划到实践一整个的不走寻常路，擅长做旧改的珠江投资，它在打造高端产品、城市综合体上的优势是什么？品牌识别度太弱。

目前得到的最新消息是，该项目首次推出套房，有组预计认购，记住，这个盘的入围比是1：2.5。

区/域/分/析静安内环内，临近苏州河！

交通配套：项目周边有3、4、8、10、12号线，五轨交汇处，与3、4号线宝山路站直线距离仅约米；与8、12号线曲阜路站、10、12号线天潼路站直线距离皆在1公里内。一站即可达人民广场、南京东路等繁华商圈，交通极其便利。

地铁8、10号线曲阜路地铁口

自驾方面，项目到内环高架、南北高架开车约1公里内可到达，通达上海各大商圈。

商业配套：项目本身规划有大量的商业配套，距离上海静安大悦城仅米左右。

上海静安大悦城

教育配套：闸北第一中心小学、上海棋院实验小学、苏河湾外国语实验中学、向东中学、上海外国语大学苏河湾实验中学、市北中学、上海财经大学，等等（地块内规划幼儿园，具体情况待定）

产/品/分/析百万方超级规划，兑现周期？

安康苑项目由珠江集团投资开发，整个项目分为6幅地块，总建面约百万方，是上海静安区超大规模的旧改项目。将建设高层甲级办公、超星级酒店、高端住宅、大型商业、以及学校、银行、邮局等附属配套。（虽然是年的旧改用地，但是年土地才拆迁完毕，土地年限最终从年开始计算）未来这里将是静安新的地标建筑群。

这个体量和类型看起来让人心潮澎湃，市中心的蓝图就此开绘，但是在现在开发商资金链紧张成为行业问题的前提下，这种体量也让人内心不安。

据了解，该项目住宅交付要到年5月底，从开售到拿房差不多是两年半。

安康苑整体地块图

21#规划有山西大剧院旧址复建及周边风貌商业街区。

山西大剧院复建效果图

22#规划有大规模成片风貌里弄商业街，内含多宗文保级物业。

风貌里弄商业街效果图

23#规划有约米浦西地标级超甲级办公，对标浦西目前第一摩天大楼白玉兰广场，中高区配置上海第二座璞丽酒店，这是全国首家定位为“都会桃源”的奢华酒店，在静安寺有一家，是很多名流出差上海的首选；低区裙楼为大型综合购物中心合生汇。

合生汇效果图

24#规划有约米超高层住宅，以及少量风貌合院与风貌复建独栋产品，也就是安康苑住宅部分。

25#规划有大规模成片风貌复建里弄及别墅。

26#产权为住宅、商业、办公的综合性物业。

安康苑3幢超高层住宅，外立面采用石材+全铝板的材质设计，小区的风格设计为现代风格融入海派石库门风格，限高米，其中1号楼45层、2号楼46层、3号楼41-46层，米总高度，地下均为4层。本次开盘为3号楼。

另外入户将设地上、地下双大堂，车位配比是1：1.5。物业服务将由珠江自己的高端物业品牌缦和运营，物业费14.8元/㎡/月。

精装方面，豪宅标配。橱柜用的是德国旭勒，厨电是德国美诺Miele，水槽是德国铂浪高Blanco，龙头是瑞士弗兰卡。卫生间座便器、水槽、台盆用的都是德国唯宝，龙头是德国高仪的。大金中央空调、霍尼韦尔新风、菲斯曼（配置储水罐）地暖也全部配齐。项目采用配有同层排水，品牌是吉博力。

户/型/分/析阳台全封闭，得房率约73%！

从售楼处了解到，主打高层的安康苑所有户型的阳台都是全封闭的，按规定是算全面积，整体得房率约73%，户型面积为-㎡，一些户型一言难尽。

约㎡的3房2卫，属于全阳户型，不通透，夏天会比较闷热。同时，靠北的次卧一面没有墙，是推拉门交付，更适合做书房，当卧室私密性差点，需要改造。

样板间实景图：

样板间在3号楼实体楼18层，窗外景观皆为18层景观。

客厅阳台是全封闭的

卧室飘窗全赠送

3号楼南侧景观，蓝色2层施工房的位置是未来米的高楼

南侧远眺可观陆家嘴“三件套”

3号楼北面的住宅高楼正在建设中，目测施工到18层左右，和样板间高度持平

价/格/分/析一二手房价格倒挂，预计不触发计分！

项目目前一二手价格倒挂明显。周边品质一般的二手房比如联富假日公寓挂牌价约9.8-10.3万元/㎡。品质高的二手豪宅，比如圣和静安公馆约14.2-15.4万元/㎡；华侨城苏河湾的联排别墅约19.9万元/㎡。

安康苑均价12.88万元/㎡，总价约-万，高标准精装新房，价格还是有吸引力。

同时，在整个上海新房来看，同等单价或总价，客户可选余地还是比较大的，更多的还是有静安情怀的人士改善。

本次共推出套房源，预计11月14日-20日认购，据悉最新的意向认购人数为组左右，大概率不会触发计分。

图片来源于贝壳找房