百万方的静安新地标,想成顶流需过5关

2023/11/22 来源:不详

五批次的上海新房,供应爆了,热盘冷盘的分化极为明显。一些曾经被认为是热盘的,在同期竞争中,已经处于下风。

安康苑是此次市中心项目中极为特殊的一个楼盘,看一些网上说法,这个项目热度极高,是市中心的顶流。果真如此吗?在房评君看来,要想成为顶流,下面5关它得过:

从地段来说,静安内环内、距离苏州河不远,地段优势确实显著,但是地段,在静安不是决胜牌。此前同样是静安内环内的一些项目,除了苏州河畔的龙盛福新里可以称得上热盘,其余都比较一般。

从户型定位看,安康苑这个项目和此前缓慢销售的楼盘有一个共性,就是面积过大,静安天御、凯德星贸邸哪个不是吃亏在面积段上。

其次是体量,安康苑号称百万巨无霸,覆盖多种业态,这对追求居住纯粹性的顶流人士而言,这个反而不是优势,而且大体量、多业态,开发周期长,对居住是困扰。

再者是产品力,户型大不怕,舍得投入,产品做得确实超出预期,也能吸引很多对中心有情节的超豪,但从房评君的实探来看,有些失望。

最后是品牌,翠湖天地之所以能成为上海高端住宅的标签,是瑞安集团从规划到实践一整个的不走寻常路,擅长做旧改的珠江投资,它在打造高端产品、城市综合体上的优势是什么?品牌识别度太弱。

目前得到的最新消息是,该项目首次推出套房,有组预计认购,记住,这个盘的入围比是1:2.5。

区/域/分/析静安内环内,临近苏州河!

交通配套:项目周边有3、4、8、10、12号线,五轨交汇处,与3、4号线宝山路站直线距离仅约米;与8、12号线曲阜路站、10、12号线天潼路站直线距离皆在1公里内。一站即可达人民广场、南京东路等繁华商圈,交通极其便利。

地铁8、10号线曲阜路地铁口

自驾方面,项目到内环高架、南北高架开车约1公里内可到达,通达上海各大商圈。

商业配套:项目本身规划有大量的商业配套,距离上海静安大悦城仅米左右。

上海静安大悦城

教育配套:闸北第一中心小学、上海棋院实验小学、苏河湾外国语实验中学、向东中学、上海外国语大学苏河湾实验中学、市北中学、上海财经大学,等等(地块内规划幼儿园,具体情况待定)

产/品/分/析百万方超级规划,兑现周期?

安康苑项目由珠江集团投资开发,整个项目分为6幅地块,总建面约百万方,是上海静安区超大规模的旧改项目。将建设高层甲级办公、超星级酒店、高端住宅、大型商业、以及学校、银行、邮局等附属配套。(虽然是年的旧改用地,但是年土地才拆迁完毕,土地年限最终从年开始计算)未来这里将是静安新的地标建筑群。

这个体量和类型看起来让人心潮澎湃,市中心的蓝图就此开绘,但是在现在开发商资金链紧张成为行业问题的前提下,这种体量也让人内心不安。

据了解,该项目住宅交付要到年5月底,从开售到拿房差不多是两年半。

安康苑整体地块图

21#规划有山西大剧院旧址复建及周边风貌商业街区。

山西大剧院复建效果图

22#规划有大规模成片风貌里弄商业街,内含多宗文保级物业。

风貌里弄商业街效果图

23#规划有约米浦西地标级超甲级办公,对标浦西目前第一摩天大楼白玉兰广场,中高区配置上海第二座璞丽酒店,这是全国首家定位为“都会桃源”的奢华酒店,在静安寺有一家,是很多名流出差上海的首选;低区裙楼为大型综合购物中心合生汇。

合生汇效果图

24#规划有约米超高层住宅,以及少量风貌合院与风貌复建独栋产品,也就是安康苑住宅部分。

25#规划有大规模成片风貌复建里弄及别墅。

26#产权为住宅、商业、办公的综合性物业。

安康苑3幢超高层住宅,外立面采用石材+全铝板的材质设计,小区的风格设计为现代风格融入海派石库门风格,限高米,其中1号楼45层、2号楼46层、3号楼41-46层,米总高度,地下均为4层。本次开盘为3号楼。

另外入户将设地上、地下双大堂,车位配比是1:1.5。物业服务将由珠江自己的高端物业品牌缦和运营,物业费14.8元/㎡/月。

精装方面,豪宅标配。橱柜用的是德国旭勒,厨电是德国美诺Miele,水槽是德国铂浪高Blanco,龙头是瑞士弗兰卡。卫生间座便器、水槽、台盆用的都是德国唯宝,龙头是德国高仪的。大金中央空调、霍尼韦尔新风、菲斯曼(配置储水罐)地暖也全部配齐。项目采用配有同层排水,品牌是吉博力。

户/型/分/析阳台全封闭,得房率约73%!

从售楼处了解到,主打高层的安康苑所有户型的阳台都是全封闭的,按规定是算全面积,整体得房率约73%,户型面积为-㎡,一些户型一言难尽。

约㎡的3房2卫,属于全阳户型,不通透,夏天会比较闷热。同时,靠北的次卧一面没有墙,是推拉门交付,更适合做书房,当卧室私密性差点,需要改造。

样板间实景图:

样板间在3号楼实体楼18层,窗外景观皆为18层景观。

客厅阳台是全封闭的

卧室飘窗全赠送

3号楼南侧景观,蓝色2层施工房的位置是未来米的高楼

南侧远眺可观陆家嘴“三件套”

3号楼北面的住宅高楼正在建设中,目测施工到18层左右,和样板间高度持平

价/格/分/析一二手房价格倒挂,预计不触发计分!

项目目前一二手价格倒挂明显。周边品质一般的二手房比如联富假日公寓挂牌价约9.8-10.3万元/㎡。品质高的二手豪宅,比如圣和静安公馆约14.2-15.4万元/㎡;华侨城苏河湾的联排别墅约19.9万元/㎡。

安康苑均价12.88万元/㎡,总价约-万,高标准精装新房,价格还是有吸引力。

同时,在整个上海新房来看,同等单价或总价,客户可选余地还是比较大的,更多的还是有静安情怀的人士改善。

本次共推出套房源,预计11月14日-20日认购,据悉最新的意向认购人数为组左右,大概率不会触发计分。

图片来源于贝壳找房

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