内环内的房价洼地,就在这里了

上海北四区，闸北在抱上了静安的大腿后，与昔日的难兄难弟们挥手告别。虹口、杨浦这几年也靠着北外滩和东外滩刷了不少存在感。唯独普陀，一直默默无闻，低调而失落。也是这份低调，让普陀存在了不少的房价洼地。内环内的中远两湾城，便是一个。

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上海有很多名字中带“城”的小区，但真正能称之为“城”的不多。中远两湾城，绝对算一个。这个内环内最大小区，一度被传是住了十万人，事实当然没这么恐怖。但1万两千户的体量，再加上原先的不少群租客，少说也有五六万人。因为足够大，再加上内环高架、轻轨和苏州河道的天然阻隔，中远两湾城自成一体，直接以小区命名为一个板块。整个中远两湾城一共分为四期。最早的一期城市经典年开盘，当时获得了年上海建筑工程最高奖白玉兰奖。二期缤纷时代年，三期晶彩视界年。三期分为两部分，小户型和大户型不在一起，三期的大户型是小区内品质最好、视野最好的6栋楼。因为都是大户型，90平的一房，平起步的两房，平的三房，平到多平的四房，所以这里的业主圈层相对来说比较高。四期璀璨天城是6年到8年交付，是房龄最新的一期。

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地处内环内，中远两湾城的交通真的很便利。小区北侧，轨道3、4号线穿行而过，设中潭路地铁站，出站即到。4号线是绕内环线地铁，可切换多条主流轨道。13号线江宁路站，距离米，步行8分钟。小区距离1号线上海火车站，7号线镇坪路站，也都在1.5公里的直线距离内。放在新房销售的嘴里，中远两湾城就是五轨交汇的超级地铁盘。同时这里还是多条公交线路的起点站。开车出行的话，就更方便了，5分钟车程即可上内环、南北高架以及北横通道。去静安寺、南京西路、人民广场、中山公园等各大商圈都是15分钟左右的驾车距离。工作在内环，对通勤有要求的人群，居住在这里，真的很方便。

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作为一个超大体量的社区，中远两湾城内配套齐全，底商丰富。银行，便利店，理发店，星巴克，宠物店，生鲜超市，各个科目多种品牌的教培机构等等……各类业态应有尽有，能满足居民的各种需求。小区内的会所，改成了一个超大的健身房，收费使用，室内外双泳池。最牛的是不出小区，就能完成从幼儿园到初中的教育需求。小区内幼儿园是博士娃幼儿园和小红帆幼儿园。博士娃属于民办私立幼儿园，学费7-8K/月，费用不菲，小红帆幼儿园则亲民一些。小学到初中是九年制的中远实验学校，在普陀口碑还不错。这里的初中部实力相对较强，可以排进前三。而且最近几年成绩出来，中远实验学校有赶超之势。以上幼儿园和学校都只对内招生，生源纯粹，易于管理。商业配套上，除了一脚油门就能开到的各大核心商圈，小区对岸的天安千树也已开业，从东区走过去只要几百米，是很多网红的打卡地。

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现在说起中远两湾城，很多人的印象可能还停留在群租，管理混乱，钢筋水泥森林等负面印象，这背后有一定的历史因素。因为靠近火车站，中远两湾城是很多沪漂进入上海的第一站。而且房龄最新的四期，当时是直接在温州开盘的，所以温州投资客众多。这些投资客直接把房子托管给二房东，搞出来很多群租房。很长一段时间内，这里群租猖獗，甚至发生了一些冲突事件：二房东围堵租客，二房东大战小区保安等等。不过，经过15年的去化，现在温州投资客基本出清，小区内基本都是自住客。而且在年之后，经过几轮的大力治理，小区内的群租现象也已消失。至于密度大、钢筋水泥森林的观感，其实也只是二期，这里的楼间距比较近。其他几期，栋距都很开阔，这里的实际栋距，最大已经来到米。尤其是沿河的那一排，1公里内视野无遮挡，这对内环内的高层来讲，实属难得。而且小区内绿化率超高，40%以上的绿化覆盖率，马路上树木遮天蔽日，中央花园也很漂亮。苏州河环绕的梦清园，亦是抬脚就到，是遛娃休憩的好去处。说起苏州河，相比黄浦江，可能它才是上海真正的母亲河。而中远两湾城，可以说占据了苏州河最美的一段，所以小区内有不少河景房。斥巨资修缮后苏河步道，现在已经开通。在阳光明媚的白天，或夏日的夜晚，沿河散步，真的是一种享受。而且外来人员很少，几乎是小区业主的私家花园。

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中远两湾城，最早的一期开盘到现在，已经二十多年了。难免有一些外立面老化、脱落的现象。最被人诟病的是小区内的路面，坑坑洼洼，高低起伏，连送外卖的小哥都嫌弃，骑个电瓶车颠的不行。原因是当初开发商用的材质不好，不过好消息是小区今年就会修路，通铺柏油马路。而且在去年年初，中远两湾城内饱受诟病的物业换成了万科。当时万科物业的入驻场面，盛大得似军队检阅，业主们真是农奴翻身把歌唱。小区内的物业费目前是1.75-1.85元，还是比较便宜，其实可以再贵一些。物业费高其实是好事，对于大龄小区来讲，物业是很重要的一部分软实力。小区的车位是比较紧张的，目前的地面停车费是元，地下是1-元，车位售价60-80万不等。值得注意的是，在对比了同等位置同等品质的楼盘之后，我们发现，中远两湾城是当之无愧的内环内的房价洼地。目前小区均价在9.9万左右，不到10万，依据户型大小、区域、朝向等会有区别。在外环外的唐镇、华泾、浦江都冲上10万单价，江景房都要20万单价的今天，这个价格真的不算贵。在这里，万以内可以买到两房，万以上可以够到三房，在内环内真的难得。小区内房型丰富，选择面广，从60㎡的一房到㎡的大平层均有。小区业主之间，也形成了一个很好的内循环，不少人小换大，一房换两房，两房换三房。因为小区地理位置好，租金也很高，1房租金-元，2房租金0-10元，买来暂时不住的话，出租也是很好的现金流。

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都市人都知道，拥有一群高素质的邻居是多么重要。中远两湾城因为高架、河道的地理阻隔，周边没有老破小。而且多年来小区的业主数次换血之后，整体的圈层，已经变得比较纯粹。小区业主可以一站式解决衣食住行、教育等需求。如果预算不高，对地段又有要求的，买在这里会很合适。我们统计下来，疫情后至今，小区涨幅近40%，跑赢上海大部分区域，拉近了和周边楼盘的差距，但目前仍属于周边价格洼地。而且小区周边的城市界面也在不断升级重建中，商业配套越来越完善。小区内的大堂翻新、道路维护、沿河步道等也在近1年及未来1年内完成。因为自住率越来越高，中远两湾城的放盘量也呈逐年递减的趋势，现在的放盘量只有之前的一半左右。无论从哪个角度来看，中远两湾城都是一座中产气质浓厚的小区。而内环内多轨交，苏州河景观步道，外加好的学校，十万左右单价的商品房，价格洼地，确凿无疑了。