供应激增的市中心,中企云萃江湾能否走出热

五批次的上海新房，竞争最激烈的就是市中心的项目，此次共有16个项目同时上市，购房者挑选余地极大。

从目前市中心已经启动认购的楼盘看，有些属于热门标签的楼盘，竟然遇冷，比如仁恒海上源，销售甚至直接透露，应该不会触发计分。

上周，房评君探过北外滩的招商外滩玺（详见：“白玉兰广场55层的怦然心动，实地看房有点凉！”），再坐地铁到10号线殷高东路站，实探中企云萃江湾。

两个楼盘带来的直接对比就是北外滩是高楼林立、快节奏的魔都生活，而新江湾城，有点像世外桃源了，这个世外桃源还不是郊区，而是寸土寸金的杨浦区！

房评君下了地铁，看到的是低密舒适的洋房，换乘自行车去探盘，左边是信达泰禾上海院子的别墅，从外立面就感受到那种静静的低调奢华，右侧是大片的绿地，让人呼吸顺畅、心情愉悦。时不时有跑步者从身边经过。第一印象，这里好宜居！

中企云萃江湾，位于第三代国际豪宅社区新江湾城，环境优美、配套齐全；小区容积率仅为1.6，没有做叠墅加高层的高低配，而是做了纯粹的小高层社区；有难得的小面积81㎡2房、99㎡3房，按均价9.7万元/㎡估算，小面积总价-万左右。

这个楼盘没有明显的劣势，如果一定要鸡蛋里挑骨头，就是拿地时要求配建部分保障房，导致社区圈层不够纯粹。

最新的认购信息如下：

区/域/分/析新江湾少有的住宅用地，第三代国际社区！

新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区一块自然生态“绿宝石”，亦是传统豪宅区，是继古北、碧云之后的第三代国际社区，得天独厚的生态条件符合低碳环保的国际趋势，其文教+科创产业的发展模式比肩硅谷。

年9月，杨浦区新江湾社区N单元B2-01地块（新江湾城街道原D6）住宅用地拍出，被中华企业以总价38.13亿元拿下，楼面均价为元/㎡，这块地就是中企云萃江湾地块。

交通配套：项目距离地铁10号线殷高东路站、新江湾城路均1.2公里左右，步行18分钟左右可达，地铁口共享单车较多，骑行5、6分钟可达，十分便捷。

△地铁10号线殷高东路站

△地铁10号线新江湾城站，旁边就是悠方购物公园

商业配套：悠方购物公园，铁狮门商圈等。

学校配套：中福会幼儿园、复旦科技园小学、上海音乐学院实验学校（中小学）、上海市中原中学、同济第一附中、德法学校等。

△德法学校

△上海音乐学院实验学校

生态配套：约11.3公里新江湾城绿道、SMP滑板公园、新江湾城湿地公园、安徒生童话公园。

产业方面：区域拥有湾谷科技园、复旦软件园、创智天地三大产业园，吸引着全球高知人群。耐克、IBM、AECOM、西门子、硅谷银行等跨国公司地区总部、研发中心都落户，不仅为全球科创精英创造更好的工作环境，也各大高校研究院学子提供就业资源。

产/品/分/析定位小高层，容积率仅为1.6！

项目规划建设12幢建筑，总户数为户。其中1-10#层高为13层；11#一边是13层，另外一边为8层；12#层高为8层。小区出入口位于国晓路和江湾城路，停车位个。

该项目属于小高层定位，容积率为1.6，和目前市中心项目动辄2.0甚至更高的容积率相比，整个项目的舒适度高出不少。1.6的容积率，也没有像一些项目做成高层和叠墅的高低配，纯粹小高层设计，圈层的趋同感更强，也更利于做一个相对精致又能有更多公共景观的社区。

项目以高端酒店的规格设计配备精装双大堂、地下车库直接入户，三重归家礼仪，营造“渐入家境”的生活仪式感。

施工铭牌上的竣工时间为：年11月，置业顾问说的交付时间为年6月底。

物业为湖北物业，物业费暂定6元/㎡/月。

户/型/分/析最小81㎡，99平米3房是主力！

本次开盘套，81㎡2房26套、99㎡3房套+4套非标80㎡2房、㎡和㎡各52套。

项目为精装交付，威能的地暖、日立的新风系统和中央空调。

△81㎡属于南北通透的2房，通风好；卫生间带窗，全明户型。缺点是入户门到餐客厅的走道有点浪费。

△99㎡3房2卫，可圈可点，南北通透、2个卫生间都是明卫，客厅阳台送一半面积，3间卧室分别送飘窗。

△㎡特点比较突出，3间卧室都朝南，同时客厅是朝东或朝西。

△本次开盘中面积最大的户型，㎡3房，整体不错，有条件改四室，大横厅再隔一个卧室出来就可以了。

样板间实景图：

△半封闭阳台，送一半面积

价/格/分/析一二手倒挂明显，3房竞争力强！

周边高品质二手房均价高于中企云萃江湾（均价9.7万元/㎡），上海院子别墅均价约12.1万元/㎡，洋房约10.2万元/㎡；仁恒怡庭均价约10.2万元/㎡。存在一二手房价格倒挂。同时，之前的户型设计偏大，如果想买一套3房的二手房，预计要1万+，而在中企云萃江湾有99㎡小面积三房，万左右即可买，优势明显。

从项目现场看，云萃江湾热度颇高，房评君看房时销售已经接待不过来，据悉目前意向客户已达余组，具体入围分数置业顾问没有透露。房评君建议，在本次市中心豪宅大量出货的情况下，60分以上都可以来碰碰运气。

△图片来源于安居客

△图片来源于安居客